Achèvement
des travaux :
Fin de la construction dans les conditions prévues dans les documents
contractuels c'est à dire, les plans et descriptifs. Au sens de la
loi sur les ventes d'immeubles à construire, l'immeuble est considéré
comme achevé même s'il est affecté de défauts de conformité et de
malfaçons dès l'instant que ces derniers ne sont pas substantiels
ou rédhibitoires c'est à dire dès qu'il est habitable. La déclaration
d'achèvement de travaux attestant cet achèvement, est déposée à la
mairie et à la Direction Départementale de l'Equipement.
Acompte
:
Somme que vous versez à la conclusion d'une promesse ou d'un compromis
de vente qui s'imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente
et vous sera remboursée dans le cas contraire Ne pas confondre avec
arrhes (voir ce mot).
Acte
authentique :
Contrat établi par un notaire et signé devant lui. Il est obligatoire
en matière de vente immobilière (contrat définitif). Ses avantages
pour vous sont les suivants : date certaine et opposabilité aux tiers
(du fait de sa publication au bureau des hypothèques) .De plus l'intervention
du notaire vous garantit que le vendeur est bien propriétaire. Il
vérifie aussi, l'identité des parties (la votre et celle du vendeur).
En cas de problèmes ultérieurs vous pouvez rechercher sa responsabilité
Acte
sous seing privé :
Contrat signé sans recours au notaire. En matière de vente immobilière,
il est utilisé pour l'avant contrat appelé encore, promesse de vente,
compromis ou encore, contrat de réservation. Cet avant contrat peut
aussi être sous la forme authentique. Plus simple, mais beaucoup moins
probant que l'acte authentique: la date n'est pas certaine (sauf s'il
est soumis à la formalité de l'enregistrement), l'identité des parties
et leur régime matrimonial non plus.
Appel
de fonds :
Demande de versement fait, au fur et à mesure de l'avancement de la
construction, à l'acquéreur d'un logement vendu "sur plans".
Apport
personnel :
Somme dont vous disposez pour effectuer l'opération envisagée: vos
économies, un prêt personnel 1% patronal, un prêt épargne logement,
un prêt à taux O%, un prêt fonctionnaire à caractère social ou un
prêt relais.
Arrhes
:
Somme d'argent remise par l'acheteur au vendeur au moment de la conclusion
d'un contrat de vente. Un compromis ou une promesse de vente faîte
avec des arrhes n'est pas définitive. Elle peut être annulée comme
suit :
Compromis
de vente : Voir promesse de vente.
Bornage,
bornes :
Opération de délimitation de terrains contigus ou mitoyens de deux
propriétés privées. Le bornage peut provenir soit d'une volonté commune,
soit d'un jugement. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage
de leurs propriétés contiguës, à frais communs
Cadastre
:
Ensemble de documents qui, à partir des plans du territoire national,
donne la situation de la propriété foncière, bâtie ou non bâtie.
Le service du cadastre dépend de la Direction Générale des Impôtsl
car son principal objet est la détermination de l'impôt foncier.
Le cadastre ne peut pas constituer en lui-même une preuve de la propriété
tout au plus une présomption.
Certificat
de conformité :
Le Certificat de conformité est un document administratif
qui atteste que les travaux exécutés lors de la construction de votre
immeuble ont été réalisés selon les prescriptions du " Permis de construire
". Dans les communes dotées d'un POS, le certificat de conformité
est délivré par le Maire, le Président d'un Etablissement Public d'Aménagement
délégué ou par le Préfet.
Certificat
d'urbanisme :
Document administratif délivré par le maire, le Directeur départemental
de l'Equipement ou le Préfet qui fournit les informations administratives
nécessaires avant toute mise en vente d'un bien foncier. Il est nécessaire
si vous voulez connaître la surface constructible, les droits de préemption,
les servitudes d'utilité publique (alignement, sauvegarde... ) éventuels
et les dispositions d'urbanisme relevant des Plans d'occupation des
Sols.
Coefficient
d'occupation des sols (COS) :
Rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre
nette (voir ce mot) susceptibles d'être construits par mètre carré
de sol. Par exemple, si le COS de votre terrain est de 0,5 et que
sa surface est de 300 m2, vous pourrez construire, au maximum, 150
m2 (300 m2 * 0,5)
Compromis
de vente :
Acte authentique ou sous seing privé par lequel le vendeur s'engage
à vendre un logement et l'acheteur à l'acheter pour un prix déterminé.
En cas de recours à un ou plusieurs prêts, le compromis est conclu
sous la condition de l'obtention de ce financement.
Conditions
suspensives :
Ce type de clause, contenues dans un avant contrat, suspend l'exécution
des conventions à la réalisation d'un événement déterminé. Par exemple,
obtention de votre crédit, du permis de construire… Il peut y avoir
plusieurs conditions suspensives pour un même contrat. Pour être valable,
la réalisation de l'évènement ne doit pas dépendre de votre volonté
ni de celle de votre vendeur. L'acompte ou dépôt de garantie doit
obligatoirement vous être restitué en cas de non réalisation de la
condition suspensive.
Constructeur
:
Pris au sens large, recouvre l'ensemble des personnes intervenant
dans la construction pour le compte du maître d'ouvrage : architectes,
promoteurs, entrepreneurs... Il s'agit, cependant, le plus souvent
de celui qui, assure la construction de l'entier immeuble.
Contrat
de réservation :
L'usage de ce type de contrat appelé aussi " contrat préliminaire
" est obligatoire lorsque vous décidez d'acquérir un local à usage
d'habitation ou mixte (habitation et professionnel) " sur plan ".
Dans ce contrat, le vendeur prend l'engagement de vous réserver tel
ou tel bien en contrepartie d'un dépôt de garantie sur un compte spécial.
Il peut être conclu sous condition suspensive.
Il doit
contenir à peine de nullité les mentions suivantes :
Contrat
préliminaire :
Voir contrat de réservation.
Déclaration
d'achèvement des travaux (DAT) :
Déclaration par laquelle vous déclarez que votre construction est
habitable. Vous devez effectuer cette déclaration, dans un délai maximum
de 30 jours à dater de l'achèvement des travaux. Vous devez, également,
adresser aux services fiscaux une déclaration particulière dans les
90 jours de l'achèvement pour pouvoir bénéficier de l'exonération
temporaire de taxe foncière.
Dépôt
de garantie :
Avance versée par l'acheteur au constructeur ou vendeur en acompte
sur le paiement du prix global.
Droits
de mutation : (voir étude : frais de notaire)
Garantie
biennale :
Garantie couvrant, pendant les deux premières années suivant la date
de réception des travaux , les dommages affectant le bon fonctionnement
des éléments d'équipements d'un immeuble livré neuf. Par exemple,
des fenêtres qui ne ferment plus…
Garantie
d'achèvement :
Souscrite par le constructeur auprès d'un organisme agréé, elle assure
à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des
sommes avancées. Elle peut aussi résulter de conditions propres à
l'opération.
Garantie
décennale :
Garantie obligatoirement donnée pendant dix ans au maître de l'ouvrage,
par tout constructeur et maître d'œuvre contre les désordres ou dommages
compromettant la solidité - ou le rendant impropre à sa destination
- de l'immeuble. Par exemple, fissures dans les murs, défauts d'étanchéité…
Le constructeur
est tenu par la loi de contracter l'assurance vous garantissant.
Cette
obligation s'applique aux constructeurs, entrepreneurs, vendeurs d'immeuble
à construire, promoteurs, maîtres d'œuvre liés, par contrat de garantie,
aux maîtres des ouvrages.
La garantie concerne les menus ouvrages pendant un délai de deux ans
après la réception provisoire et les gros ouvrages, jusqu'à la dixième
année incluse.
Garantie
de parfait achèvement :
Souscrite par l'entrepreneur, elle vous assure contre toutes les imperfections
relevées pendant l'année qui suit l'achèvement.
Lot
:
Parcelle délimitée et bornée faisant partie d'un lotissement. Il s'agit
d'une unité foncière indépendante (à ne pas confondre avec un lot
de copropriété).
Lotissement
:
Opération ayant pour objet la division volontaire en lots d'une ou
plusieurs propriétés foncières.
Maître
d'ouvrage :
Le maître de l'ouvrage est la personne physique ou morale qui fait
exécuter la construction d'ouvrages immobiliers ou fonciers : c'est
vous lorsque vous décidez de "faire construire".
Mise
hors d'eau :
Un immeuble est mis hors d'eau quand son gros œuvre est terminé (c'est-à-dire
que les murs extérieurs sont complètement édifiés) et que la toiture
est posée ou la terrasse achevée.
Mise
hors d'air :
Etat d'un immeuble ou d'une construction dont les menuiseries extérieures
et le vitrage sont réalisés.
Offre
d'achat :
Une offre d'achat est le symétrique d'une promesse de vente. Si elle
est acceptée par votre vendeur, elle devient l'équivalent d'un compromis
de vente. (voir ce mot).
Permis
de construire :
Autorisation de construire qui résulte, avant le début des travaux,
d'un arrêté préfectoral ou municipal suite à la demande que vous avez
faîte.
Plan
de masse :
Plan représentant l'emplacement du projet de construction par rapport
à son voisinage immédiat et indiquant les limites et l'orientation
du terrain, l'implantation et la hauteur de la construction, le tracé
des voies de desserte et les raccordements.
Plan
d'occupation des sols :
Le POS fixe dans le cadre des orientations ou des schémas de secteur
les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols: possibilités
constructibles, hauteur à ne pas dépasser, nombre d'emplacements de
parkings à réaliser, distance par rapport aux limites du terrain pour
implanter la ou les constructions … Il est consultable en mairie.
Promesse
de vente :
Ce type de contrat peut être unilatéral : Le vendeur prend l'engagement
de vous vendre et vous ne prenez pas l'engagement d'acheter.
Attention
une promesse unilatérale de vente (sauf si elle est sous la forme
authentique) doit être soumise, à peine de nullité, à la formalité
de l'enregistrement dans les 10 jours.
La promesse
de vente peut être aussi synallagmatique : Le vendeur prend l'engagement
de vous vendre et vous prenez l'engagement d'acheter.
Il s'agit
dans ce dernier cas d'un engagement définitif pris par les 2 parties
qui vaut vente, sous réserve, éventuellement, de la réalisation de
conditions suspensives (voir ce mot). On dit aussi, dans ce cas, compromis
de vente.
Protection
de l'emprunteur :
L'avant contrat doit préciser si vous financez l'acquisition au moyen
d'un ou de plusieurs prêts. Dans ce cas, il est conclu sous la condition
suspensive de l'obtention de ce ou ces prêts et la durée de réalisation
de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois. Si vous
omettez de préciser que vous allez avoir recours à un prêt, mais que
cela est finalement le cas, le contrat est considéré comme ayant eu
lieu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt sauf s'il
contient une mention manuscrite de votre main indiquant que vous n'avez
pas l'intention d'avoir recours à un prêt et que vous ne pourrez donc
pas vous prévaloir du bénéfice de la Loi, si vous changez d'avis.
Publicité
foncière :
Formalité administrative destinée à faire connaître à toutes personnes
intéressées, la situation juridique d'un bien immobilier (nature des
actes de transfert de propriété, servitudes affectant les immeubles,
hypothèque dont il est grevé...) La publicité foncière est assurée
par la conservation des hypothèques.
Réception
des travaux :
Acte par lequel vous déclarez accepter (ou refuser) l'ouvrage (ou
les travaux) sans ou avec réserves, en présence du constructeur ou
du vendeur.
Elle constitue le point de départ des différents délais de garantie.
Vous pouvez la faire à l'amiable ou en cas de litige par voie judiciaire.
Surface
hors œuvre nette (SHON) :
Somme des surfaces des planchers de chaque niveau après déduction
des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation, des
toitures terrasses, des balcons, des loggias, des surfaces non closes
situées au rez-de-chaussée et des garages. Il s'agit d'une notion
importante car les possibilités constructibles d'un terrain résultant
de l'application du COS sont exprimées en surface hors œuvre nette.
Surface
habitable (SHA) :
Surface d'un appartement strictement réservée à l'habitation. Elle
ne tient pas compte de la superficie des escaliers, de la cave, des
balcons et même de l'épaisseur des murs. C'est une surface qui est
annoncée lors de la vente d'un appartement. Elle est, en général,
égale à 70 à 75% de la SHON.
Surface
hors œuvre brute (SHOB) :
Ensemble des surfaces des planchers de chaque niveau d'une construction.
Taxe
foncière :
On dit aussi Impôt foncier.
Elle
est due par la personne propriétaire du bien immobilier (y compris
les terrains) au premier janvier de l'année. Elle est calculée sur
la base d'une valeur locative déterminée par les Services fiscaux
à laquelle sont appliqués les taux votés par les différentes collectivités
locales (commune, département et région). Le résultat qui varie selon
le lieu est majoré de " frais de gestion " perçus par le Trésor Public
(frais perçus pour l'établissement et la collecte de l'impôt). En
cas de vente en cours d'année, il faut prévoir le remboursement par
l'acquéreur au vendeur de sa quôte part car cela n'est pas automatique.
Vous
pouvez bénéficier d'une exonération automatique de deux ans pour les
immeubles (à usage d'habitation ou autres) neufs qui débute le 1°
janvier de l'année qui suit celle de l'achèvement. Cette exonération
peut être d'une durée supérieure pour certains logements sociaux.
Vous
pouvez, également, en être exonéré dans certains cas sur justificatifs.
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